险资不动产配置类型渐趋多元

今年以来，险资持续加大对不动产的配置力度。业内人士认为，一方面，不动产投资契合保险资金保值增值的需求；另一方面，近年不动产处置项目增加，使得险资配置成本降低，而随着经济的稳步复苏，不动产项目的投资回报有望提升。

同时，从险资配置的不动产类型来看，从早期的办公楼逐渐拓展至多类型物业；从配置方式来看，从早期的债权投资逐渐拓展至REITs等。整体来看，未来险资的不动产配置或将继续增加。

投资不动产项目动作频频

今年，险资在不动产项目投资上动作频频，新华保险、阳光人寿、中国人寿、长城人寿等险企皆有出手。

例如，7月初，东莞厚街万达广场投资有限公司发生股权变更，新的控股股东变更为苏州联商陆号商业管理有限公司，其实际控制人为阳光人寿。

今年年初，新华保险与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，规模为100亿元，新华保险作为有限合伙人拟认购99.99亿元。基金的投资策略是以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。4月份，北京万达广场实业有限公司发生股权变更，新的控股股东为坤华股权投资合伙企业，而坤华正是由新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%；7月初，烟台芝罘万达广场发生股权变更，新的控股股东同样为坤华。

6月初，远洋集团公告称，其关联方中国人寿及中国人寿集团拟收购远洋旗下一项目公司49.895%的股权及相应的债权。该项目公司主要从事物业发展，主要负责位于北京的颐堤港二期项目的开发与运营。

5月底，合肥万达广场商业发展有限公司发生股权变更，新的控股股东为苏州联商壹号商业管理有限公司，穿透股权来看，出手接盘合肥万达广场商业发展的也是险资机构阳光人寿。

此外，4月份，长城人寿以10.2亿元购入办公楼新街高和，据了解，此次收购兼具了战略投资及财务投资的双重属性，除了作为长城人寿办公职场使用外，部分物业将用于对外出租运营。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者表示，整体来看，今年以来商业地产市场交投并不活跃。在此背景下，险资的“出手”就显得更加醒目。

高和资本执行合伙人周以升对《证券日报》记者分析称，当前，险资需要配置风险可控且风险溢价较高的产品。不动产正是这样的一类产品。如果策略得当，不动产投资可以很好地抵御市场下行和通货膨胀，契合保险资金保值增值的需求，是保险资金另类资产配置的重要组成部分。

同时，徐茜茜认为，从险资投资不动产的交易背景来看，并不完全是市场化的交易。例如，部分交易是不动产公司的险资股东购买相应的不动产项目，有比较复杂的考量因素。从当前险资的投资来看，整体面临可配置的优质资源较为稀缺，资金配置压力较大，而险资配置的第一要务是求稳，然后再追求相对较高的收益率。以北京的市场为例，当前不动产投资市场相对较为平静，但资产处置有所增多，优质资产的上架将为买家创造低位收购的机会。同时，今年零售地产率先回暖，租金上涨、空置率走低，后续也有望为险资带来较好的投资回报。

当然，险资也会通过谈判收购价格或者优化交易结构等方式来增厚投资的安全垫。据徐茜茜介绍，以零售地产为例，调查数据显示，过去10年，一线城市核心类别不动产项目的资本化率要求在4%左右，二线城市在5.8%左右，而目前，这两项数据分别上涨至5.5%及以上、7%以上。

对零售地产态度转变

从上述险资配置的不动产案例来看，零售地产是一个重要的投资类型，而在此前，险资对此类地产的投资态度谨慎。同时，从险资投资不动产项目的类型来看，除了办公楼，还有软件园区、物流园区、零售地产等，越来越趋于多元化。

险资对零售地产的态度为何转变？徐茜茜分析认为，由于零售地产是非常专业的地产类型，需要专业运营管理团队以及较强主动管理能力，因此，过去多年，险资对零售地产的配置比较谨慎。

但最近两年，险资接手的不动产类项目中出现了较多零售地产。徐茜茜认为，其中一个比较重要的因素是政策变化使险资对零售地产的投资热情逐渐高涨。2023年3月份，我国正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；同年10月份，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引》第五十条作适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。政策的支持使得零售地产的流动性增强，也点燃了险资投资该类型物业的热情。

周以升认为，在市场波动期内，零售资产比办公资产更有韧性，其面对的是个人客户群体，较为分散，且与衣、食、娱乐、教育等刚性需求息息相关，因此具有较好的抗跌性。他进一步分析道，在消费基础设施纳入公募REITs试点的背景下，零售资产可通过发行公募REITs退出或者出售给公募REITs作为扩募资产退出，在退出渠道上比办公资产增加了更多的可能性。他表示，目前我国不动产REITs处于相对早期阶段，现阶段上市的REITs基本为原始权益人体系内相对优质的资产，配置该领域，险资有望获得较为稳定的投资收益，并将其投资组合从传统的直接购买不动产扩展到更广泛的不动产相关金融产品，使得投资方式也更加多元。

从险资投资的物业类型来看，除了办公楼、零售地产，险资对园区、仓储物流等不同类型的不动产项目投资也有所布局。例如，今年4月份，人保资本与菜鸟物流携手共同设立仓储物流股权投资基金，聚焦投资于长三角、京津冀等经济圈多处高标准仓储物流基础设施，中国太平与申通快递也共同参与该基金。

相关调研数据显示，目前国内主要险资机构对不动产资产配置比例一般只有3%到4%，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。“随着不动产多层次市场的建立，险资不动产投资品类的多元性和规模有望得到快速提升。”周以升表示，预期其在配置上更倾向于退出路径清晰、有流动性的优质资产，尤其是零售地产、公寓等。

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